En una reforma de vivienda el IVA es del 10 % en lugar del 21 % cuando se cumplen tres condiciones a la vez: que la encargue un particular para una vivienda que usa él mismo (o la comunidad de propietarios).
Que la vivienda se terminara de construir o de rehabilitar al menos dos años antes de empezar la obra y que los materiales que pone la empresa no pasen del 40 % de la base imponible.
Si falla una sola, toda la obra va al 21 %. Te explicamos cada condición con los ejemplos de la Agencia Tributaria, qué obras se quedan fuera aunque sean en tu casa y cómo lo verás en el presupuesto. En Sixty Deco el IVA va desglosado en cada presupuesto, tanto si es una reforma integral en Zaragoza como si es una reforma de piso por estancias.
Información orientativa actualizada a octubre de 2026 y contrastada con el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA en el BOE y con la información de la Agencia Tributaria, que enlazamos en cada apartado. No sustituye a un asesor fiscal: si tu caso tiene dudas, confírmalo con la Agencia Tributaria antes de firmar.
Índice
- ¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma?
- ¿Qué obras de una vivienda entran en el IVA del 10 %?
- ¿Cómo se calcula el límite del 40 % de materiales?
- ¿Qué obras van al 21 % aunque sean en tu casa?
- ¿Cambia algo a partir del 1 de diciembre de 2026?
- ¿Qué IVA paga la comunidad de propietarios?
- ¿Cómo verás el IVA en nuestro presupuesto?
- Preguntas frecuentes sobre el IVA de las reformas
- ¿Qué IVA se paga en una reforma de vivienda?
- ¿Si compro yo los materiales, la obra va al 10 %?
- ¿Se puede facturar la mano de obra al 10 % y los materiales al 21 %?
- ¿Qué IVA lleva reformar un piso que tengo alquilado?
- ¿Qué tiene que poner la factura para aplicar el 10 %?
- ¿La reparación que paga el seguro lleva el 10 %?
- ¿Quieres un presupuesto con el IVA bien aplicado?
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma?
Como norma general, una obra lleva el IVA general del 21 %. La ley del IVA (artículo 91, apartado Uno.2.10.º, de la Ley 37/1992) lo baja al 10 % en las obras de renovación y reparación de edificios o partes de edificios destinados a viviendas, siempre que se cumplan sus tres requisitos a la vez:
- Quién la encarga. Una persona física que no actúa como empresario o profesional y que usa la vivienda para su uso particular. También entra la comunidad de propietarios.
- Antigüedad. La construcción o la última rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra.
- Materiales. La empresa no aporta materiales o, si los aporta, su coste no pasa del 40 % de la base imponible de la obra.
Si falla uno solo, no se salva una parte de la obra: toda va al 21 %. Por eso conviene revisarlo antes de firmar el presupuesto, no con la factura en la mano.
| Requisito | Qué exige la ley | Un caso que no lo cumple |
|---|---|---|
| Quién la encarga | Una persona física que usa la vivienda para su uso particular, o la comunidad de propietarios | El propietario que repara un piso que tiene alquilado |
| Antigüedad | Construcción o rehabilitación terminada al menos dos años antes de empezar la obra | Una vivienda nueva que se terminó hace un año |
| Materiales | Los que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible | Una obra de 10.000 € con 5.000 € de materiales |
La Agencia Tributaria lo explica con estas mismas tres condiciones en su página sobre qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas, y añade un matiz importante: si la vivienda se destina al alquiler o a una actividad empresarial o profesional, aunque sea en parte, no se aplica el tipo reducido.
¿Qué obras de una vivienda entran en el IVA del 10 %?
Según la Agencia Tributaria, el tipo reducido se aplica a las obras de renovación y reparación de viviendas, y en ese concepto entran la albañilería, la fontanería, la electricidad, la pintura y la carpintería, entre otras. Es decir, casi todo lo que se hace al reformar un baño, una cocina o un piso entero.
Da igual que la obra sea grande o pequeña: una reforma integral y el cambio de un plato de ducha se rigen por las mismas tres condiciones. Lo que cambia de una obra a otra es el peso de los materiales, y ahí es donde una reforma puede pasar al 21 %.
También entra la reparación de una vivienda asegurada, con un matiz: va al 10 % cuando eres tú, o la comunidad, quien contrata con la empresa y queda obligado a pagarla, y al 21 % cuando la destinataria de la reparación, y la que figura en la factura, es la compañía de seguros.
¿Y si la obra es una rehabilitación?
La rehabilitación tiene su propio 10 %, con otras reglas. Para que una obra cuente como rehabilitación, la Agencia Tributaria exige que más del 50 % del coste se dedique a consolidar o tratar la estructura, la fachada o la cubierta (o a obras análogas o conexas a esas).
Y que el total supere el 25 % del precio de compra de la edificación, si se compró en los dos años anteriores, o de su valor de mercado antes de la obra, descontando en los dos casos el valor del suelo.
Además, hay que poder probarlo, por ejemplo con dictámenes técnicos o con el proyecto visado.
Cambiar el baño, la cocina, los suelos y las instalaciones sin tocar estructura, fachada ni cubierta no cumple ese primer requisito, y la Agencia Tributaria aclara que la reforma interior de una vivienda tampoco se considera construcción.
Lo que sí cuenta como construcción, y va al 10 %, es ampliar la vivienda cuando aumenta la superficie habitable. Si tu obra toca estructura o fachada, en la guía de la licencia de obra en Zaragoza te contamos qué trámite lleva.
¿Cómo se calcula el límite del 40 % de materiales?
Cuentan como «materiales aportados» todos los bienes que pone la empresa y que quedan incorporados al edificio, directamente o después de transformarlos: ladrillos, piedra, cal, arena, yeso y el resto de materiales de la obra, incluidos los de los trabajos que la empresa subcontrata. No cuentan la maquinaria ni las herramientas, porque sirven para trabajar y no se quedan en la casa.
Su coste se compara con la base imponible de la obra, el importe sin IVA. Si no pasa del 40 %, toda la obra va al 10 %, materiales incluidos. Si lo pasa, la Agencia Tributaria la trata como una entrega de bienes y toda va al 21 %.
Y no vale partirla: dentro de una misma obra no se puede facturar por un lado la mano de obra al 10 % y por otro los materiales al 21 % para salvar el límite.
Los dos ejemplos de la Agencia Tributaria
Son los que pone la propia Agencia Tributaria en sus preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles, con el IVA que resulta en cada caso:
| Obra | Materiales que aporta la empresa | Peso sobre la base | IVA que corresponde |
|---|---|---|---|
| Colocar el suelo de una vivienda por 10.000 € | 3.000 € | 30 % | 10 %: 1.000 € |
| Una obra de 10.000 € | 5.000 € | 50 % | 21 %: 2.100 € |
Sobre la misma base de 10.000 €, pasar la línea del 40 % supone 1.100 € más de IVA. Por eso conviene que el presupuesto deje claro cuánto de la obra son materiales.
Qué tiene que decir la factura
La Agencia Tributaria pide que en la factura conste el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no pasar del 40 % de la base imponible. Si te aplican el 10 %, comprueba que lo dice.
¿Qué obras van al 21 % aunque sean en tu casa?
Hay obras en una vivienda que cumplen las dos primeras condiciones y aun así llevan el 21 %, casi siempre por los materiales. La Agencia Tributaria pone varios ejemplos, y conviene conocerlos antes de pedir presupuesto:
- Calefacción y doble acristalamiento. Lo normal es que el material supere el 40 % del coste total, así que van al 21 %.
- Telecomunicaciones. Instalar la televisión digital, la telefonía o el acceso a internet puede ser una obra de renovación, pero el coste de los equipos suele pasar del límite.
- Mantenimiento. Revisar el ascensor, la caldera o la instalación eléctrica no es una obra, es un servicio de mantenimiento, y va al 21 %.
- Piscinas. No se consideran edificio destinado a vivienda, así que su reparación va al 21 %, también en una comunidad.
Lo que compras sin instalar
La venta sin instalación de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina no es una obra, y la Agencia Tributaria la deja en el 21 % en todo caso. Si compras tú esas piezas, ese será su IVA aunque la obra en la que se colocan vaya al 10 %.
Un piso alquilado, un local o una vivienda donde trabajas
Si la vivienda se alquila, o se usa para una actividad empresarial o profesional aunque sea en parte, hoy no se aplica el 10 %. La Agencia Tributaria lo dice expresamente para las reparaciones que hace el propietario de un piso alquilado, porque lo destina al arrendamiento y no a su uso particular.
Y un local o una oficina no es una vivienda. Si es tu caso, cuenta con el 21 % al leer los precios sin IVA de nuestras guías para reformar un piso para alquilar en Zaragoza o para reformar un local u oficina.
¿Cambia algo a partir del 1 de diciembre de 2026?
Puede cambiar, y conviene saberlo si tienes un piso alquilado. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica este apartado de la ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, y el texto consolidado de la Ley 37/1992 en el BOE ya lo recoge. Trae dos novedades:
- El 10 % se extiende a las obras en viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador.
- El tipo reducido queda condicionado a que la obra se pague con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta a favor de la empresa que la hace. Pagada en efectivo, no.
Con dos cautelas. La primera: este mismo cambio ya llegó con el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y el Congreso lo derogó por resolución de 2 de octubre de 2026, así que antes de contar con él confirma que sigue en pie.
La segunda: a mediados de octubre de 2026 la página de la Agencia Tributaria todavía explica la regla de hoy, con el piso alquilado al 21 %. Si tu obra se va a facturar después del 1 de diciembre, confírmalo antes de firmar.
¿Qué IVA paga la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios es la excepción a la regla de la persona física: la ley la incluye expresamente, así que las obras de renovación y reparación del edificio, como el portal, la escalera, la cubierta o las bajantes, pueden ir al 10 % si cumplen el requisito de antigüedad y el de materiales. Entre esas obras está también la rehabilitación de la fachada del bloque.
Con los mismos matices que en una vivienda: el mantenimiento del ascensor o de la caldera va al 21 %, y cambiar una caldera de gasóleo o de carbón por una de gas natural también, porque el material supera el 40 %.
Esa misma caldera, o un ascensor nuevo, sí pueden ir al 10 % si forman parte de una rehabilitación global del edificio cuyo coste supere el 25 % de su precio de compra o de su valor de mercado antes de la obra, sin contar el suelo. Si en tu comunidad se prepara una obra, mira cómo trabajamos en las reformas para comunidades de propietarios en Zaragoza.
¿Cómo verás el IVA en nuestro presupuesto?
Todos los precios de nuestras guías son sin IVA, porque el tipo depende de tu caso y no solo de la obra: la misma reforma de baño puede ir al 10 % en tu casa y al 21 % en el piso que tienes alquilado. En el presupuesto lo verás desglosado.
Para hacerte una idea del total, parte de la guía que te toque, la del precio de reformar un baño en Zaragoza, la de la cocina o la de la reforma integral por metro cuadrado, y súmale el tipo que corresponda. Si además hay licencia, el ICIO se calcula sobre el presupuesto de ejecución material, sin el IVA, como explicamos en la guía de la licencia de obra.
Preguntas frecuentes sobre el IVA de las reformas
¿Qué IVA se paga en una reforma de vivienda?
El 10 % si se cumplen a la vez las tres condiciones de la ley: la encarga un particular para una vivienda que usa él mismo, o la comunidad de propietarios.
La vivienda se terminó de construir o de rehabilitar al menos dos años antes de empezar la obra; y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible. Si falla alguna, el 21 %.
¿Si compro yo los materiales, la obra va al 10 %?
Si la empresa no aporta materiales, la tercera condición se cumple y su trabajo puede ir al 10 %, siempre que se cumplan las otras dos. Lo que compres tú lo pagas con el IVA de la venta, que en puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina sin instalación es el 21 %.
¿Se puede facturar la mano de obra al 10 % y los materiales al 21 %?
No dentro de una misma obra. Si los materiales pasan del 40 % de la base imponible, toda la obra va al 21 %, y la Agencia Tributaria aclara que no se puede facturar aparte el servicio para aplicarle el 10 %.
¿Qué IVA lleva reformar un piso que tengo alquilado?
Hoy, el 21 %, porque el propietario destina la vivienda al arrendamiento y no a su uso particular. El Real Decreto-ley 29/2026 lo baja al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 para las viviendas alquiladas como vivienda habitual, pagando con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta; confírmalo antes de contar con él, porque el mismo cambio ya se derogó una vez.
¿Qué tiene que poner la factura para aplicar el 10 %?
El coste de los materiales aportados por la empresa, o que se cumple el requisito de no superar el 40 % de la base imponible. Si el presupuesto o la factura no lo dicen, pregunta antes de pagar.
¿La reparación que paga el seguro lleva el 10 %?
Sí, si eres tú, o la comunidad, quien contrata con la empresa y queda obligado a pagarla. Si la destinataria de la reparación es la aseguradora y la factura va a su nombre, el 21 %.
¿Quieres un presupuesto con el IVA bien aplicado?
En Sixty Deco llevamos más de 30 años reformando viviendas en Zaragoza y provincia. Vamos a ver la obra, te decimos qué tipo de IVA le corresponde y te damos un presupuesto detallado en 48 horas, sin compromiso y con el IVA desglosado. Pedir presupuesto o llámanos al 614 05 55 30.
